税务知识大扫盲—GST及产权交易那些事

= 税务知识大扫盲—GST及产权交易那些事 = 2015-10-1 08:03 |  发布者: [|冬天阳光] |  评论: 0 | 来自: Domain

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当我们要出售一套房产时，要缴纳多少GST?当我们买入一套房产时，要申请多少的GST抵免？下面跟随小编来学习下不同情况下GST的相关知识. **差别究竟有多大？ ** <span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">现在我们举例说明一下有没有GST对于房产交易的差别到底有多大. 在我们出售一处房产时，如果包含GST的价格为110万澳元，那我们需要向ATO（澳大利亚税务局）缴纳10万元的税款，和不需要缴纳GST相比，差距为10万澳元. 销售者所支付的GST的数量也是相当重要的，如果可以利用利润计划来计算GST，那么所需支付的GST金额就会大大降低. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">有什么危害？ ** <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">一些投资者通常所犯的错误是在应该登记的时候没有登记GST. 这样的后果非常严重，因为如果被发现未登记，那么从要求登记之日起，投资者所有的交易都要支付GST,即使有的交易价格里面没有包括GST. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">举例来说明一下，如果你出售一处房产，没有登记GST，售价为100万澳元（不含GST），那么你需要自己掏钱支付GST，实际上你的收入为$909,091. 但如果在交易之前登记了GST,含税的售价为110万澳元（买家支付消费税，但可以申请消费税抵免），在支付了10万澳元的GST后，实际收入仍是100万澳元. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">在购买房子的时候买家可以申请GST抵免，但是在交易的时候仍需支付这笔税金. Rodger Muir是Deloitte的间接税务合伙人，他建议大家在买房子的时候一定要有足够的能力处理支付税金和获得GST抵免的这段时间. 像一笔110万澳元的交易，需要几周甚至是几个月的时间才能得到政府的10万元GST抵免. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">Muir认为购买一处可以持续经营的房产是一个非常好的选择，因为可以不用支付GST. 同时这样的交易是在没有GST的基础上的，所以与之相对应的印花税也会少很多. 如果这是一笔100万澳元的交易，那么差距会在6000澳元左右. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"> <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">图片来源于网络 <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">什么时候卖家要缴纳GST? **   <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">被用作企业目的的房产，不管是购买，销售或者租赁，当销售额超过 $75,000，这个时候需要登记GST. 在登记GST后，如果有计划销售这处房产，那么这时需要向ATO缴纳销售额10%的GST税金. 因此，在出售房产的时候可以把这笔钱算进售价中. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">Muir说，在销售房产的时候，卖家通常会有两种方法来估算房产的售价，第一种是把GST计算在内，那么多出来的金额可以支付GST. 第二种是没有包含GST，根据契约权利，卖家会被补偿一笔钱，这笔钱同样可以用来支付GST. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">下面我们来看一下，哪些情况是不用支付GST的. * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">经营场所，资金和里面的运营结构一同被出售的 <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">房产的卖家和买家必须签署书面的认可，承认这是可以用于持续经营的房产，对于免除GST的各项要求都必须符合， 因为一旦发现有任何地方没有符合规定，卖家需要向ATO支付税金差额，同时会被处以罚金. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**被征收进项税(Input-tax)的房产** <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">征收过进项税的房产不用缴纳GST. Muir说，虽然大部分的房产交易不在被征收进项税的范围内，但也有一些例外的情况，比如退休村里住宅单元的二次或多次交易，还有酒店公寓的分层契约. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">Ray White Commercial的负责人Anthony Harris说，如果租金少于75000澳元时，不需要注册GST，同样租金也不应该算上GST. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">使用利润计划 ** <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">Muir说利润计划通常被用在交易以住宅为目的的房产中. 使用利润计划后，只需缴纳房产交易中的差价（房屋销售额与房屋购买金额或者估算金额的差价）的10%，这样相差的金额是非常惊人的，举例来说，如果买家以不含GST500万澳元的价格买入房产，然后以不含GST550万澳元的价格将其售出，需要支付卖价550万的10%作为GST.但如果使用了利润计划，则只需要缴纳差价50万的10%作为GST. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">以下几中情况可以使用利润计划 <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">可以向ATO或者GST相关专家来 咨询关于GST的更多细节问题. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">Harris说经营者要十分清楚自己要规划的房产是否包含GST，如果包含，那么在向ATO提交的商业活动申明(BAS)或者其他报告中要明确标明. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;"> <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">图片来源于网络 <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">什么情况下买家可以申请GST抵免？ ** <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">在购买商业用途的房产时，以下情况通常可以申请GST的抵免. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">Muir说，如果你在退休村出租一处房产用作独立的住宅单元楼或者出于家用目的，那么GST的金额也会得到相应的降低. 如果买家已经登记过GST并且保存好购买的发票，那么就可以申请GST抵免了，但是，对于金额很大的GST抵免，ATO会要求出示更多的证明. 在这种情况下，房产购买者要做好准备，GST抵免会延期，因为需要向ATO出示自己的纳税证明，房屋购买合同，支付收据以及和GST相关的其他文件. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">如果所购买的房产正在租赁，怎么办？ ** <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">如果所购买的房产正在租赁，那么就符合GST减免条件中的“持续经营”，这时买家就不需要支付GST了，实际上，就算房产没有出租，只要符合出租的要求或者正在进行大规模的装修，那么也符合GST减免的条件. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">但是把出售的房产作为可以持续经营的房产也有一些弊端，这种情况通常在退休的生活区域会出现，买方需要全额支付GST. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">买方什么时候需要支付GST? ** <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">Harris刚才提到过，如果出租房屋的金额少于75000澳元，是不需要支付GST的，但当交易额超过了这个数值，需要登记GST，并缴纳销售额的10%作为税金. 但是也有例外的情况，如长期出租房产用作商业住宅用途（如酒店）那只需支付5.5%作为GST，或者缴纳进项税，这种情况下就不用支付GST了. <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"> <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">图片来源于网络
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">亿忆网 9月30日讯 你知道在投资房产的时候需要登记消费税（以下简称GST)么？很多人在投资的时候并没有把GST算入他们的预算中，这是一个严重的错误，因为就此而产生的误差是相当惊人的. 关于GST的相关规定非常繁琐，但在了解了相关知识后，你就会知道什么时候可以申请GST抵免，什么时候自己该缴纳GST.
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">被整体出租的房产，包括这座房产的所有租赁及买卖合同
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">部分出租的房产，未出租的部分在进行大规模的装修或者待租，所有的租赁及买卖合同都包括在交易内.
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">所交易的房产是要交税的
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">此次房产交易的上一次交易同样会决定这次能不能使用利润计划
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">当你在购买房产时，没有使用利润计划或者全额纳税，那么在出售的时候也不能使用利润计划.
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">注册过GST
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">出示购买发票
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">房产用于企业用途
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"><span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">如果卖家在出卖房产时使用了利润计划或者你购买的房产不包含GST的，买家不可以申请GST抵免.

<span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">其他关于GST的知识 ** <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">当买卖或租赁商业房产时，以下情况可以申请对于律师费和房产中介费用的GST抵免 <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">以下情况不可以申请相关费用的GST减免 <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">有时，投资者需要把GST的抵免算在所进行的房产交易里面，因为大多数情况下，都可以从ATO获得GST减免. 这些减免的税金也可以用来支付其他的税收像收入税（Income tax)还有附加福利税（fringe benefits tax）.    <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);">**<span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">专家关于GST的建议 **    <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">Muir建议大家在涉及到GST时要保持清醒的头脑，因为在商业房产交易中的GST种类繁多而且各有不同. 在一些合资公司，共有业权或相似的交易中，不同情况会造成GST的大不一样. 利润计划的使用也是造成GST更为复杂的原因之一，尤其是在退休区域和旅游区域的规划中. 在处理相关的问题时，人们很容易就会出现偏差，所以大家在遇到GST相关问题时一定要寻求专业人士的建议.     <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">如果对于商业房产感兴趣，可以登录 CommmercialRealEstate.com.au. ||
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">所买卖的房产是可交税的或者是可持续经营的
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">买卖的房产用过利润计划
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">向外出租房产
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">所买的房产被划为进项税的范围
 * <span style="background-color: #ffffff; font-family: 微软雅黑; font-size: 14px;"> <span style="background-color: rgba(255,255,255,0);"><span style="font-family: arial,helvetica,sans-serif;">所买的房产不是用于企业用途